DODATNE PRIPOMBE K OSNUTKU NOVEGA STANOVANJSKEGA ZAKONA (SZ)

Splošna ocena

1. Osnutek SZ glede najemnih razmerij še vedno temelji na stanovanjski zakonodaji iz prejšnjega režima.
Pred privatizacijo družbenih stanovanj po SZ iz leta 1991 je imela večina najemnikov t.i. "stanovanjsko pravico" na "družbeni" lastnini, ki v bistvu ni bila nikogaršnja last.
Najemnina je bila minimalna ("neprofitna" ali "socialna"), vzdrževanje hiš ali stanovanj pa zaradi pomanjkanja sredstev iz najemnine tudi minimalno ali vsaj nezadostno. Najemniki so bolj ali manj nekontrolirano gospodarili z "družbeno" lastnino, vseljevali podnajemnike, ki so pozneje avtomatično postajali novi najemniki s "stanovanjsko pravico", "stanovanjska pravica" je prehajala po smrti ali izselitvi najemnika na člane družine, ki so ostajali v stanovanju ali bili samo fiktivno prijavljeni na tem naslovu itd. "Stanovanjska pravica" se je tudi preprodajala, zamenjevala in na druge načine neupravičeno pridobivala. Občine so posebno konec leta 1990 pospešeno podeljevale "stanovanjsko pravico" v hišah, ki naj bi bile vrnjene po Zakonu o denacionalizaciji.
Z eno besedo: šlo je za najemno razmerje med najemnikom in nelastnikom, saj je bil lastnik nekakšna abstraktna "družba" s komunističnim odnosom do lastnine.

2. Opisano najemniško razmerje seveda ni prenosljivo v družbeni sistem, kjer mora biti lastnik znan in odgovoren za svojo lastnino. Zato najemna razmerja, podedovana po prejšnjem režimu, ne sledijo spremenjenim odnosom v tržnem gospodarstvu. Tako pri "družbenih stanovanjih", ki so dobila prave lastnike v obliki občin in drugih javnih subjektov, kot pri denacionaliziranih stanovanjih, ki so jih dobili po vrnitvi v last izvirni lastniki, ostaja osnutek SZ pri duhu in praktičnih rešitvah stare zakonodaje. Neupravičeno še vedno uporablja tudi stari pojem "nekdanji imetniki stanovanjske pravice", čeprav so leta 1992 vsi po vrsti že postali najemniki z najemno pogodbo. Predlagatelj si pod očitnim pritiskom starih političnih sil in političnih priviligirancev na vse mogoče načine prizadeva, da bi vsem tem starim najemnim razmerjem zagotovil nekdanji netržni status. Kako?

- Vsem najemnikom z "nekdanjo stanovanjsko pravico" je priznana neprofitna najemnina brez ugotavljanja premoženjskega cenzusa, ki bi po današnjih veljavnih predpisih takšno najemnino dopuščal.
- Vsem tem najemnikom zagotavlja trajno najemno razmerje z najemnino po prejšnjem odstavku, prav tako vsem njihovim naslednikom po nekakšnem fevdalnem principu.
- Najemnikove pravice nasproti lastnikovim temeljijo na zakonodaji iz časov "družbene lastnine", ki dejanskega lastnika sploh ni poznala. Zato ni nič čudnega, da ima tudi v predlagani zakonodaji lastnik v glavnem dolžnosti, najemnik pa pravice in status nedotakljivega uživalca tuje lastnine.
- Zasedena stanovanja, vrnjena izvirnim lastnikom v procesu vračanja podržavljenega premoženja, po osnutku SZ še naprej delijo usodo neprofitnih stanovanj v javni lasti in še vedno niso izenačena z vsemi drugimi zasebnimi stanovanji, kar seveda v resnici so. Namen zakonodajalca je še naprej tudi na teh stanovanjih ohraniti že omenjeni fevdalni princip.
- Ker predlagatelj pri obravnavanju denacionaliziranih stanovanj ne razlikuje zasebne od javne lastnine, tudi za denacionalizirana stanovanja predpisuje posebej prirejeno obliko predkupne pravice za zatečene najemnike (83. člen). Takšna uzakonitev predkupne pravice pomeni grob poseg v pravico zasebne lastnine (33. čl. ustave) in svobodo njenega uživanja, kamor sodi tudi razpolaganje s stanovanjem v pravnem prometu.

Posledice takšnega stanovanjskega zakona

1. Vsa stanovanja v javni lastnini (skupaj okrog 77.000), zasedena z "nekdanjimi imetniki
stanovanjske pravice", bi bila neupravičeno izvzeta iz okvirov tržnega gospodarstva. Zaradi neselektivne in zato najpogosteje neupravičene "neprofitne" najemnine, ki je pri teh najemnikih najmanj petkrat (!) nižja od normalne tržne najemnine, bi stanovanjsko gospodarstvo še naprej izgubljalo velikanska sredstva, ki bi bila lahko namenjena državljanom brez stanovanja, predvsem mladim družinam.
2. Denacionalizirana stanovanja, zasedena z nekdanjimi "imetniki stanovanjske pravice"
(okrog 3.500), naj bi še naprej delila usodo stanovanj v javni lastnini in zagotavljala najemnikom "neprofitno" najemnino in trajen najem brez možnosti lastnikov, da bi takšna stanovanja tudi v prihodnje lahko uporabljali za lastne potrebe in potrebe svojih družinskih članov. Izvirni lastniki bi bili še naprej potisnjeni v položaj socialnih delavcev, ki naj bi neselektivno iz svojih sredstev zagotavljali lagodno življenje slučajno zatečenim najemnikom.
3. Lastniki okrog 700.000 zasebnih stanovanj (88% vsega stanovanjskega fonda) ob takšni zakonodaji še naprej ne bi bili opogumljeni za oddajanje viška stanovanjskih kapacitet v najem. Predlagana stanovanjska zakonodaja zaradi zaščite privilegijev nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice namreč kar počez jemlje vsem lastnikom številne lastniške pravice na račun pravic najemnikov in jih omejuje pri uživanju njihove lastnine. Tako pravzaprav celo VII. poglavje STANOVANJSKA NAJEMNA RAZMERJA s svojo restriktivnostjo do zasebnega lastnika temelji na nekdanji komunistični zakonodaji, ki ni poznala niti lastnika niti njegovih pravic.
Že zdaj je znano, da je samo v Ljubljani nekaj tisoč praznih stanovanj, ki jih lastniki že zaradi sedanjega SZ ne upajo oddati v legalen najem, da ne bi postali žrtve lastnik najemnikov. Ker brez učinkovite zaščite svojih pravic ostaja lastnik tudi po osnutku novega SZ, se bo to stanje nadaljevalo, pomanjkanje najemnih stanovanj pa bo še naprej ogrožalo najobčutljivejši del družbe, torej mlade družine. Tudi zaradi tega nastaja velika družbena škoda.
4. V času približevanja EU in NATU bi morali prilagajati svojo zakonodajo demokratičnim evropskim normam. Predlagatelj zakona ravna ravno obratno. Že na 2. strani osnutka SZ olajšano ugotovi, da "za samo urejanje stanovanjskega področja ni posebnih direktiv EU" in se v nadaljevanju brezskrbno oklene stare komunistične zakonodaje in njenega negativnega odnosa do zasebne lastnine in lastnikov. Očitno se ne zaveda, da so od urejenih razmer na stanovanjskem področju odvisni svoboden pretok ljudi in kapitala, možnosti tržnega gospodarjenja, uživanje lastnine in druge pravice, ki jih zagotavlja demokratična Evropa. S takšnimi zakoni, kot je predlagani SZ, Slovenija ne more v Evropo. In s takšno miselnostjo, ki veje iz osnutka SZ, tja tudi ne sodi.

Povzetek

1. Osnutek SZ je predvsem v VI., VII. in XVII. poglavju v nasprotju z določili Ustave RS in pravne ureditve v EU ter neprimeren za nadaljnjo obravnavo. Temelji na praksi in duhu komunistične zakonodaje, ki zavrača principe zasebne lastnine in tržnega gospodarstva.
2. Osnutek SZ si kot temeljno nalogo zadaja ohranjanje privilegijev "nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice" ne glede na posledice.
Te so: velika gospodarska škoda zaradi neselektivnosti "neprofitnih" najemnin; kronično pomanjkanje najemnih stanovanj; še nadaljnji "črni najem" brez najemnih pogodb in plačila davkov (sedaj 80 % vsega zasebnega najema!); pri obravnavanju denacionaliziranih stanovanj diskriminatorno razlikovanje lastnine po izvoru in uvrščanje zasebnih stanovanj med stanovanja v javni lasti z vsemi negativnimi posledicami za izvirne lastnike; omejevanje uživanja in razpolaganja z zasebno lastnino zaradi predkupne pravice najemnikov na denacionaliziranih stanovanjih; namenjanje velikih javnih sredstev za t.i. "nadomestno privatizacijo" najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih (164. člen osnutka SZ), ki predstavlja neupravičeno priviligiranost majhnega števila najemnikov s pravico do nepovratnih (podarjenih) finančnih sredstev države.
3. Priviligiranje 77.000 "nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice" v stanovanjih v javni lasti in 3.500 v denacionaliziranih stanovanjih ima poseben pomen tudi pri krepitvi volilnega telesa leve opcije. V 81.000 "neprofitnih" stanovanjih s trajnim najemom in fevdalnimi pravicami prebiva prek 200.000 volilcev, ki jim je lagodno življenje na tuj račun zagotovljeno še daleč v prihodnost. Skupaj s priviligiranci iz časov komunizma na drugih področjih, kot so pokojninsko, borčevsko, invalidsko in še marsikatero se število zagotovljenih glasov za "zdrave sile" postkomunizma hitro dviga proti polovici milijona.
Ob tem se je treba tudi zavedati, da vsi ti priviligirani nostalgiki ne želijo, da bi evropski pravni red in pravna država Slovenija prav kmalu prevladala tudi pri nas z vstopom v EU. Prav tako jih moti vstop v NATO, kar vsak dan glasneje tudi izražajo.

Sklepna beseda

1. Po vsem navedenem lahko z gotovostjo trdimo, da je osnutek novega SZ gospodarsko škodljiv, finančno nesprejemljiv, ustavno sporen in neprilagojen načelom pravne države ter v tej obliki neprimeren za nadaljnjo obravnavo.
2. Predlagatelj osnutka SZ ni ravnal dobronamerno, temveč je zavestno kršil človekove pravice in temeljne svoboščine na področju lastnine ter Ustavo RS v več členih, predvsem pa v členih 2, 14, 33, 67 in 69.
3. Predlagatelj osnutka SZ skuša uzakoniti neupravičeno in trajno gmotno korist velikemu številu "nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice", ne upoštevaje njihove dejanske socialne potrebe in izgubo velikih državnih finančnih sredstev.
4. Predlagatelj osnutka posebej diskriminatorno obravnava izvirne lastnike zasedenih denacionaliziranih stanovanj in si prizadeva, da bi jih kar najbolj oškodoval v korist zatečenih najemnikov.
5. Predlagatelj osnutka SZ Ministrstvo za okolje in prostor zavestno ravna protievropsko in družbeno škodljivo, zasledujoč pri tem predvsem volilne cilje vladajoče leve opcije.

Ljubljana, 7.2.2002

ZLRP Slovenije